A Logicor, uma empresa europeia que se dedica ao imobiliário logístico, está a atuar em Portugal desde 2014. Nestes dez anos de atividade, o nível de investimento tornou-a líder no mercado português. Em entrevista à IN Corporate Magazine, André Machado, director of asset management, entre outros temas, explica as razões por trás da mais recente aposta no Parque Logístico da Ermida, em Santo Tirso.
A Logicor é uma empresa que está sediada em Londres e no Luxemburgo, mas que também opera em Portugal desde 2014. Para quem não vos conhece, no que consiste a atividade da empresa?
A Logicor é uma plataforma de imobiliário logístico que atua desde 2012 na Europa. Estamos a falar num dos maiores proprietários e promotores de armazéns para logística, uma vez que não só os adquirimos, mas também os construímos e gerimos. Chegámos a Portugal em 2014, com a aquisição do primeiro portfólio, o que faz com que estejamos presentes no país vai fazer agora dez anos. Posso dizer que somos o maior senhorio de ativos logísticos em Portugal, com cerca de 950 mil metros quadrados de ativos sobre gestão e sobre nossa propriedade, pois para além de gerirmos os nossos imóveis, também fazemos a gestão para outros.
De 2015 a 2022 estivemos a gerir cerca de 600 mil metros quadrados e durante 2022 fizemos um acréscimo de sensivelmente 350 mil metros em aquisições. Atualmente temos projetos em curso, sendo o nosso nível de investimento suficiente para sermos o líder do mercado em Portugal.
Qual a dimensão da aposta da Logicor em Portugal?
A zona dominante é a Grande Lisboa, nomeadamente na Azambuja, onde está concentrado 33% do portfólio gerido. Depois temos em Palmela, Sintra, Aveiro, Vila Nova de Gaia, Algarve e, mais recentemente, em Santo Tirso.
O que motivou a construção deste empreendimento com mais de 30 mil metros quadrados de área bruta em específico nesta zona de Santo Tirso?
Este projeto que acabámos de concluir em fevereiro está agora em comercialização. São 32 mil metros quadrados de área de armazém no Ermida Park, numa localização muito interessante, que permite rápidos acessos a Guimarães, Braga e Porto. Apostamos nesta localização para trazer nova oferta para o mercado, uma vez que carece de novos espaços, sobretudo na região norte de Portugal.
Já tem ideia de que setores de atividade e clientes vão ocupar o Ermida Park?
Temos várias entidades a olhar para o espaço. Eu diria que há uma grande probabilidade de ser um retalhista ou um Third Party Logistics. Contudo, também há alguma procura de empresas mais ligadas à indústria e não tanto à logística. Ainda assim, eu penso que será para um retalhista ou um transportador, mas nesta fase ainda não sabemos. Há edifícios que são construídos já com o inquilino pré-definido, este não foi de todo o caso.
Que leitura faz do estado do mercado português?
Relativamente ao estado atual do mercado português, nós olhamos para ele com bons olhos, naturalmente, estamos a concentrar-nos no nosso segmento de mercado, vocacionado para os espaços e imobiliário de logística.
Os fundamentais de mercado mantêm-se robustos, conferindo assim alguma margem para o crescimento das rendas, que têm vindo a aumentar sustentadamente nos últimos cinco/seis anos.
Há muita procura de espaços e pouca oferta, o que faz com que tenhamos aqui este desequilíbrio que nos faz olhar para o mercado com bons olhos. Portugal continua a apresentar bons resultados e um bom contexto nacional para este investimento na ótica de imobiliário para a logística. Eu diria que, como um todo, o setor do imobiliário tem-se conseguido manter sólido e robusto durante toda a incerteza macroeconómica, havendo vários investidores internacionais a olhar para Portugal.
Quais as diferenças mais evidentes entre Portugal e os restantes países onde estão presentes?
Numa primeira análise, as diferenças nunca serão muitas no sentido em que os fundamentais do mercado são sempre os mesmos em todo lado: procura-oferta e localização. Agora, a maior diferença que eu vejo, estando eu muito focado em Portugal e Espanha, ainda que numa organização que toca em todos os países, é a velocidade de ajustamento dos outros mercados.
Em que medida a sustentabilidade faz parte dos investimentos da Logicor?
Na Logicor foi definido um roadmap de ESG (Environmental, Social and Governance) e a meta até 2030 é reduzir, em 20%, a nossa pegada ecológica. Em cada ativo que construímos, para além de termos já desde o momento zero a consciência da sustentabilidade, precisamos de obter a certificação internacional BREEAM, que confere o estatuto a determinado ativo, isto é, se segue ou não as normas ideais relativas à sustentabilidade. E há vários níveis dessa certificação. Nós apenas aceitamos construir com os níveis de “very good” ou “excellent”.
Isto passa pela instalação de contadores energéticos eficientes, sistema de iluminação LED’s, contadores de água inteligentes, painéis fotovoltaicos, o betão ser o menos poluente possível, entre outros. Posso acrescentar, também, que a análise para a aquisição de um edifício, inclui os investimentos necessários à obtenção do nível de certificação desejado.
Ao fim deste período de atividade em Portugal, que balanço faz do desempenho da empresa?
Os resultados têm sido muito positivos para o investidor, em termos de ocupação, de ganho de quota de mercado e da subida sustentável das rendas. O nosso portfólio está 100% ocupado desde agosto de 2018, portanto desde essa altura que não há um espaço vago. Conferindo que a procura por espaço se mantém, temos margem para crescer e, naturalmente, a operação também ganhou com o aumento que tem havido das rendas e do profissionalismo do setor. Tem sido uma história positiva.
O que perspetivam para o futuro da Logicor no país?
As perspetivas passam por continuar este ritmo de crescimento e de investimento, uma vez que a procura se mantém robusta. Portanto, havendo necessidade de espaço, nós estamos cá para promover e providenciar esse espaço, através da recuperação de ativos mais antigos e de projetos em carteira que trabalhamos todos os dias. Houve agora o de Santo Tirso e pode ser que daqui a uns meses surjam novas plataformas noutras localizações em que estamos a trabalhar.
Para o médio prazo, a estratégia será manter o que temos vindo a fazer, sempre de forma consciente e paralela ao contexto macroeconómico que temos vivido. E isto só para poder dar a nota de que há anos em que se calhar vamos comprar mais do que outros, depende muito do contexto. A ideia é continuar a construir e a investir.
